EMLAK VERGİSİNE MATRAH OLACAK DEĞERLERİN FAHİŞ TAKDİRİ VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ

İlgili Mevzuat

Emlak vergi­sine esas olmak üzere takdir komisyonların­ca yapılan metrekare birim değerlerin takdirine ilişkin yasal düzenlemelere aşağıda yer verilmiştir.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 1 ve 12 inci maddelerinde, Türkiye sınırları içinde bulunan bina, arsa ve arazilerin bu Kanun hükümlerine göre bina ve arazi vergisine tabi olduğu; 7 ve 17 inci maddelerinde, bina ve arazi vergisinin matrahının, binanın veya arazinin bu Kanun hükümlerine göre tespit olunan vergi değeri olduğu; 9 ve 19 uncu maddelerinde bina ve arazi (arsa) vergisi mükellefiyetinin, dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlayacağı; 11 ve 21 inci maddelerinde de bina ve arazi vergisinin, ilgili belediye tarafından 29 uncu maddeye göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirileceği hükme bağlanmıştır.

Aynı Kanunun 29 uncu maddesinde, "Vergi değeri;

 a) Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,

 b) Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan yönetmelik hükümlerinden yararlanılmak suretiyle,

 Hesaplanan bedeldir.

 Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur." hükmü yer almaktadır.

Emlak Vergisi Kanu­nunun 29 ve 33’ncü maddelerine göre, dört yıllık süre içerisin­de de vergi değerini önemli öl­çüde değiştirecek; yeni bina inşa edilmesi, imar durumu değişme­si veya şehir, kasaba ya da köy­de emlak vergi değerini %25’ten fazla değiştirici bir gelişme söz konusu olması durumunda em­lak vergi değerinin yeniden be­lirlenmesi mümkündür.

Bina veya arazinin vergi değeri yukarıda belirtilen mevzuat çerçevesinde belirlenmekte olup, mükelleflerin belediyelerce hesaplanan vergi değerinin üzerinde bir değer veya bina veya arazinin alım satım değerini beyan etmesi ve beyan edilen bu değerin de vergi değeri olarak kabul edilerek bu değer üzerinden emlak vergisinin hesaplanması mümkün bulunmamaktadır[1].

Arsa ve arazilere ait asgari ölçüde birim değerlerinin tespiti, 213 sayılı Kanunun 72 nci maddesi gereğince kurulan takdir komisyonlarınca yapılmaktadır.

Öte yandan, 213 sayılı Kanunun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrasında, takdir komisyonlarının dört yılda bir arsalara ve araziye ait asgari ölçüde metrekare birim değerlerini takdir edecekleri hükme bağlanmıştır.

Vergi Usul Kanununun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrası gereği ve Emlak Vergisi Kanununun 31 inci maddesinde yer alan normlardan ve bu maddeye göre hazırlanmış bulunan 15/3/1972 tarihli ve 14129 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük hükümleri ile 14/3/2025 tarihli ve 23684 sayılı 2025/1 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesinde yer alan usul ve esaslara göre arsa ve araziler için 2026 ila 2029 yıllarına ait uygulanacak emlak vergi değerinin tespitiyle ilgili takdir komisyonlarınca asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirleri 2025 yılında karara bağlanmıştır.

Ayrıca eskiden olduğu gibi 2022-2025 yıllarında da bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle enflasyon endekslemesi yapılmıştır.

Şimdi Önce Soruna Sonra Bakalım:

Değerlemelerde Kanunda herhangi bir üst sınır be­lirlenmediği için takdir komis­yonları ekonomik göstergelerin üzerinde değer takdiri yapabilmektedir. Bu sene belirlenen matrahlar 2026-2029 yılları arasında geçerli olacak ancak sonraki yılları da doğrudan etkileyecektir.

Her yıl emlak vergisine esas değerler ye­niden değerleme oranının yarısı kadar artarak uygulandığı için özellik göstermeyen durumlar­da değer takdirlerinin de makul seviyede olması beklenir.

2026 yı­lından itibaren dört yıl uygu­lanacak emlak vergi­sine esas olmak üzere takdir komisyonların­ca yapılan metrekare birim değer tespitlerinin ilan edilmesiyle birlikte yazılı ve görsel basında sosyal medyada ciddi eleştiriler yer almaya başladı.

Bu eleştirilerin büyük çoğunluğu takdir edilen değerlerin makul olmadığı fahiş rakamları içerdiğine yönelikti. konu­ tedbir alınmazsa gelecek günlerin önemli sorunu olarak gözükmektedir.

Emlak vergi­sine esas olmak üzere takdir komisyonların­ca bu yıl yapılan metrekare birim bedelleri; bazı illerde gerçek değerlerin hala altında kalırken bazı yerlerde rayiç bedele uygun olduğu ancak çok sayıda il ve ilçede ise piyasa rayicinin çok çok üzerinde mev­cuttaki değerin 2-3 katından 40 katına kadar artış olduğu basına yansımıştır.

Yazılı ve görsel basına yansıyan ve köşe yazarlarınca örnekler verilerek ifade edildiğine göre geçmişte bu yıl­ki kadar fahiş artışlar görülme­miştir.

Takdir edilen fahiş değerlerin mükellefleri doğrudan veya dolaylı olarak olumsuz etkileyeceği mali yükümlülükler:

·         Emlak vergisi,

·         Değerli Konut Vergisi,

·         Tapu Harcı,

·         Damga Vergisi,

·         Veraset ve İntikal Vergisi,

·         Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı,

·         Gelir vergisi (gayrimenkul alım satım kazançlarında ve GMSİ),

gibi emlak vergisi değerinde yapılan artış, yalnızca tek bir vergi kalemini etkilemekle kalmayıp domino etkisiyle ciddi bir vergisel yük oluşturabilir. Artan değerler kiraları da dolaylı olarak etkileyecektir.

Sorunun Çözümüne Yönelik Önerilerimiz

Emlak vergi­sine esas olmak üzere takdir komisyonların­ca bu yıl yapılan ve 2026 yılından itibaren uygulanacak olan fahiş metrekare birim bedellerinin makul seviyeye indirilmesi için yasal düzenleme yapılması ve yargı yoluna başvurulması olmak üzere iki çözüm usulü bulunmaktadır.

Yasal Düzenleme Yapılması Durumu

Henüz haberdar olamayanların önümüzdeki yıl mart, nisan, mayıs aylarında emlak vergile­rini ödemek istediklerinde kar­şılarına çıkan katlanmış vergi tutarlarını görünce isyan etmeleri ve yeni bir yargı başvuruları ortaya çıkabilecektir. Bir taraftan insanların maddi ve manevi mağduriyeti bir taraftan da çok sayıda dava açılması nedeniyle yargının iş yükünün oldukça artması durumu söz konusu olacaktır.

Ufukta gözüken ve çok geniş bir vatandaş kitlesini ilgilendiren fahiş değer takdirleri konusunun yasal düzenleme yapılması suretiyle çözüme kavuşturulması en uygun çözüm şeklidir. Bu amaçla İktidarın yetkili ağızdan Ekim ayında bu konuda yasal düzenleme yapılacağı mesajını vermesiyle, vatandaş­ların mağduriyetinin ortadan kaldırılması ve yargının bu tür davalarla meşgul edilmemesi sağlanmalıdır.

Nitekim 2017 yılında 2018 yılı için yapılan değer takdirlerinde bu yıl­ki kadar çok fahiş artışlar görülmediği halde kanunla çözüm üretilmişti. 28.11.2017 tarihli ve 7061 sayılı Kanunun 35 inci maddesiyle 1319 sayılı Kanuna ekle­nen geçici 23’ücü maddeye göre " Takdir komisyonlarınca 2017 yılında 2018 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, 2017 yılı için uygulanan birim değerlerinin %50'sinden fazlasını aşması durumunda, 2018 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2017 yılı için uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin %50 fazlası esas alınır. Takip eden 2019, 2020 ve 2021 yıllarında 29 uncu madde kapsamında bina ve arazi vergisi matrahları ile asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri bu şekilde belirlenen değerler üzerinden hesaplanır.

Emlak vergi değeri veya asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınarak uygulanan vergi, harç ve diğer mali yükümlülükler için de birinci fıkra hükümlerine göre belirlenen değerler dikkate alınarak uygulanır." hük­me bağlanmıştı.

2026 yılında uygulanacak değerlerin tüm ekonomik göstergelerin çok çok üstünde takdir edilmiş olması nedeniyle benzer çözüm üretilmelidir. Böylece olaydan haberdar olan veya hiç haberi olmayan vatandaşların maddi ve manevi mağduriyet yaşamaları önlenmiş yargı da ciddi bir yükten kurtulmuş ve Devlet tasarruf tedbirleri kapsmında ciddi masrafları yapmamış olur. 

Ayrıca, benzer sıkıntıların tekrar yaşanmaması için sonraki yıllarda yapılacak değer takdirlerine TEFE/TÜFE oranları, son dört yılda uygulanan YDO ortalaması gibi bir üst sınır Kanuna eklenebilir. Bu düzenleme sırasında; sonradan kadastro gören yerler, imar planlarında değişiklik yapılması, yeni cadde ve sokak açılması, OSB ilan edilen yerler ve çevresi, turizm, sanayi, toplu konut, sit, rekreasyon vb. alanlar içerisinde veya çevresinde bulanan yerler gibi değerlerinde makulün üzerinde artış gözlenebilecek özelliklere sahip yerler hariç tutulması mümkündür.

Yargı Yoluna Başvurulması Durumu

Takdir komisyonlarının kararları aleyhine 30 gün içinde vergi mahkemeleri nezdinde dava açılması mümkündür. Değer takdirlerine dava açmak için ad­li tatil nedeniyle 8 Eylül 2025 tarihi son gündür. (Davalar 7 Eylül 2025 tarihi Pazar gününe denk geldiği için 8 Eylül'e kadar açılabilecektir.)

Davalar taşınmazın bulunduğu ildeki Vergi Mahkemesi’ne İlgili Belediye aleyhine açılır. (Arsa takdir komisyonu kararlarına karşı açılacak davalarda muhatap, karara iştirak eden belediye olacaktır.)

Takdir komisyonu kararları aleyhine 30 gün içinde vergi mahkemeleri nezdinde dava açılmamış ise takdir edilen değerler kesinleşecektir. Takdir komisyonu kararlarına karşı vergi mahkemeleri nezdinde dava açılmakla birlikte esasa ilişkin bir karar verilmedikçe takdir komisyonu kararlarının uygulanmasına devam edilecektir.

Açılan davalar sonucu vergi mahkemelerince takdir komisyonu kararının iptali yolunda karar verilmiş olması halinde;

·         İlgili valilerce Danıştay nezdinde temyiz konusu yapılması uygun görülmeyen kararlar için takdir komisyonlarının derhal toplanarak yeni bir karar vermesi,

·         Danıştay nezdinde temyiz konusu yapılması uygun görülen durumlarda  da  vergi mahkemesi kararları göz önünde bulundurulmak suretiyle takdir komisyonlarınca derhal yeniden takdir yapılması gerekir.

Aynı cadde/sokakta bir mükellef davayı kazanırsa, diğer mükellefler de bu karardan faydalanabilir.

Vergi mahkemesince verilen kararlar, takdir komisyonunca belirlenen değerleri belli bir oranda artırılması veya azaltılması veyahut yeni bir değer belirlemesi şeklinde takdir kararlarını düzeltme yönünde ise takdir komisyonlarınca yeni bir takdir yapılmayacak, vergi mahkemesi kararları esas alınacaktır.

Vergi mahkemesi kararları üzerine yeniden takdir edilen değerlerin Danıştay'dan nihai karar alınıncaya kadar uygulanmasına devam edilecektir. Danıştay'ın kesin kararı (veya vergi mahkemesinin kesinleşen kararı) başka belediyeleri de ilgilendirdiği takdirde, kararın birer örneği ilgili belediyelere gönderilir.

Vergi mahkemesi kararı uyarınca takdir komisyonu tarafından yeniden belirlenen değerler dikkate alınarak tahakkuk ettirilen emlak vergisi; yargı kararının temyiz edilmesi halinde, Danıştay kararına göre kesinleşen birim değerler dikkate alınmak suretiyle düzeltilir.